大家听说了吗，最近有消息传：港铁集团正在想办法“凑钱”？！



图源：星岛头条

而且，港铁打算开源节流。

还有消息说，港铁已经在考虑，要不要出手集团名下的商场和物业了。

到底是怎么回事？



港铁可是全球少有的盈利地铁，一年能赚好几百亿，为什么要开始开源节流呢？

支出达1650亿

其实早在前段时间，港铁就宣布在2023年到2027年，这4年期间，港铁的铁路资产更新及保养，已经需要投入650亿港元。

图源：有线新闻

同时，从2027年到2034年，这7年间，港铁还将会投资超过1,000亿港元，发展多个新铁路项目。



图源：星岛头条

包括小蚝湾站、东涌线延线、东铁线古洞站、屯门南延线、洪水桥站及北环线等。



洪水桥站正在动工（图源：星岛头条）

就这，还没有算上北环线及南港岛线西段的投资，就已经1650亿港元了。

可想而知，港铁这往后10年的新项目，加起来可不是一笔小数目。

这个时候，可能有朋友要问了：港铁不是全球少有的“在盈利”的地铁吗？难道补不上这些支出的窟窿吗？



据港铁中期业绩报告，港铁2024年上半年集团总收入为292.71亿港元。

港铁2023年的总收入为569.82亿港元！

图源：中国新闻网

2022年的总收入也不逊色，为478亿港元！



图源：网络

插播一条热知识：港府是港铁的大股东，所以每年港铁需要向大股东港府派发超过60亿港元的股息。



图源：香港01

港铁集团的盈利，除了派息，剩下的主要都是用在了兴建和维修铁路上。

这样看来，港铁收入确实不少对吧？



别急，接着往下看！

“组合拳”融资

众所周知，而港铁之所以能挣这么多，靠的不是票价，主要靠的是：地产！

给大家看一下，截止2023年，港铁一共拥有48个建成物业、10个在建物业：

图源：港铁

港铁是运营地铁的，是怎么做到有这么多物业呢？

建地铁时，港府会把地铁上盖和周边的一些地，以协议价格出让给港铁。



（港铁上盖物业）图源：香港01

什么叫协议价格？就是“没有地铁情况下”的地价，比如说100亿。

港铁拿着这些地再去招商，建商场、建住宅，这时就变成“有地铁情况下”的地价了，那肯定要升值呀，比如100亿变150亿，这不就多出50亿了吗！

图源：网络

这也就是著名的TOD模式，意思就是以公共交通为导向的城市空间开发模式。

接着港铁还会和发展商摊分物业销售、租赁的利润，所以建成之后的物业还可以继续赚钱！

现在你明白为什么有些地铁站总是和物业重名了吧，比如康城：



图源：网络

但是！

有消息说，港铁现在面对楼市不振的情况有点发愁，港铁集团已经预料到售楼的收入将会越来越少。

正巧又碰上，未来十年有1650亿的项目要做。

所以，港铁目前正研究开源节流的方案，为以后“开支飚，收入减”的情况未雨绸缪！



图源：香港经济日报

其中，开源节流的方案就包括了发行30年长期债券。

目前港铁负债比率约30%，估计市场可接受升至60%。

除了考虑发债融资，据说港铁还打算出售或抵押商场或其他物业，有可能以“组合拳”方式来应付资金需求。

圈妹一查港铁名下的商场，发现还真不在少数。



图源：明报

像香港的圆方、德福广场、青衣城…等15个商场，全都是港铁名下的！



图源：圆方

还有大围名城：



图源：东网

比如曾创下32000一尺天价，号称“世界最贵住宅之一”的凯旋门：



图源：网络

再比如香港地标IFC（第二期），都是港铁家的。



图源：新华财经

还有一些五星级酒店比如四季、丽思卡尔顿，港铁也有份。



图源：香港旅游发展局

大家可以来大胆猜测一下，你觉得港铁如果真的决定要出售或抵押物业和商场的话，会首选哪个呢？