12月中旬，联邦政府已经开始执行新的按揭规则，这被称为几十年来最大胆的改革。

主要措施包括：

1. 提高按揭保险限额至150万加元

2. 扩大30年还款期的适用范围

3. 拥有抵押贷款保险的房主现在可以为他们的房屋再融资高达200万加元，用于建造额外的住宅单元或巷道住宅。

这些变化表面上是为了帮助消费者，特别是千禧一代和Z世代，通过降低首付和每月按揭账单的成本，实现拥有房产的梦想。

但它们也将导致年轻的房主积累更多的按揭债务，支付更多的利息，比前几代人负债的时间更长，同时让纳税人无端地面临更多房地产风险。



图源：The Canadian Press

从12月15日起，受保险按揭的价格上限从100万提高到150万加元，使购房者能够以更少的首付购买更昂贵的房屋。

如果购房者的首付低于房屋总购买价格的20％，他们必须为按揭保险买单，按揭保险会在借款人违约时向贷款方赔偿。

政府还允许所有首次购房者和所有购买新建房屋的买家选择30年期的摊销期，这样他们可以通过延长5年的贷款偿还期，减轻每月的按揭还款压力。

但这些放宽的按揭规则意味着年轻人将背负更长时间的债务，并在还清房贷之前支付更多的利息。

“没有免费的午餐，”加拿大央行高级副行长Carolyn Rogers在11月的加拿大经济俱乐部演讲中警告道。

“减少借款人按揭短期成本的措施，可能会增加他们的长期成本。”

她表示，将按揭贷款的摊销期从25年延长到30年，可能会减少每月的还款额，但却会导致在按揭贷款全额还清之前，支付更多的利息。

这对银行来说似乎是一个好交易，但对首次购房者来说则是一种欺诈。

放宽受保险按揭贷款的规则也对纳税人不公平。

按揭保险由联邦政府提供担保。这意味着，受保险按揭贷款的价格上限提高，给纳税人带来了更多风险，毕竟纳税人是这些高贷款价值比按揭贷款的最终担保人。

Rogers估计，加拿大四分之一的按揭贷款在发放时即受保险。因此，大约5900亿加元的未偿还按揭债务是由联邦政府担保的。

早在2012年，受保险按揭贷款的最高购买价格设定为低于100万加元，以限制纳税人对住房市场风险的暴露。

政府的新政策也可能加剧这个国家的住房可负担性危机。

由于利率下降，预计房价本已会上涨。放宽按揭规则将进一步刺激需求，推高那些经济状况紧张的借款人的购房需求，从而进一步推高房价。

修改受保险按揭贷款的规则也无法解决住房供应不足的问题，而这是影响房价的关键因素之一。

“提高住房可负担性需要在供需之间找到更好的平衡，而实现这一平衡需要时间。与此同时，过度依赖那些降低融资短期成本的措施，可能对家庭的财务健康、按揭市场和经济产生长期影响。”

如果高额的按揭付款是购房的障碍，那么政府也应当鼓励加拿大人更多地储蓄，而不是增加更多与住房相关的债务。

毕竟，更大的首付是消费者降低每月按揭成本、避免成为“房奴”的明智方式。

渥太华可以通过提高税收免税的首次购房储蓄账户的年度和终生贡献限额来提供帮助。目前，这些限额分别为8,000加元和40,000加元。

目前的贡献限额远远过低。在加拿大，40,000加元何时被视为一个可观的首付金额？

最近的数据表明，加拿大人终于开始养成更多储蓄可支配收入的习惯。根据加拿大统计局的数据，2024年第三季度家庭储蓄率为7.1%。

然而，日益严峻的经济逆风，包括较高的失业率和即将上任的美国总统特朗普可能征收的惩罚性关税，表明加拿大人，特别是房主，可能需要积累更大的应急基金。

尽管最近几个季度家庭债务负担有所改善，但加拿大人仍肩负着大量的杠杆债务。

根据2024年第三季度的数据显示，家庭信贷市场债务与家庭可支配收入的比率为173.1%。这意味着加拿大家庭每赚取1加元的可支配收入，就持有1.73加元的债务，包括按揭和非按揭贷款。

但按揭债务是“好债务”，对吧？没错，但前提是一个人能合理地承担购买和维护住房的费用。

我们的立法者通过提供快速通道来帮助年轻人实现购房目标，实际上是在害他们。难道这就是他们会给自己孩子的理财建议吗？

唯一“富裕”的人是那些没有按揭的房主。

来源：https://www.theglobeandmail.com/business/commentary/article-dont-be-fooled-ottawas-new-mortgage-rules-are-a-recipe-for-more/