楼市何时止跌回稳？有一个重要的影响因素，就是新房的库存。

当前，把全国新房卖完，需要3.4年的时间，这还得是在没有更多新项目开工的前提下，可见库存之大。

于是，越来越多城市祭出一个“大招”——国家队下场收房子。据统计，目前已有超过50城表态支持国有企业收储存量房。

这一招堪称釜底抽薪——把卖不出去的房子，收回来当保障房出租，岂不是一箭双雕？

不过，现实可能没有那么美好，最近保租房市场，就传来几个令人担忧的信号。国家队下场收房子，可能面临后继乏力的危险。



首先是，一部分保租房项目，出租率开始下滑。

根据迈点的统计，进入2024年以来，5单保租房REITs基础设施资产的平均出租率，呈现逐季下降态势：

Q1、Q2、Q3分别为96.27%、96.01%和95.43%。



数据来源：基金公告，迈点整理

单就第三季度来看，红土创新深圳安居REIT的4个基础设施资产中，也有三个项目的出租率显著下滑。

其中，有个叫保利香槟苑的项目，之前的出租率一直稳定保持在98%以上，最高曾达到99.60%。

最近两个季度的出租率，却从95.55%一路下降到90.30%，降了5.25个百分点。

可不要小看这几个百分点，因为租金回报率本来就不高，利润空间微薄，几个百分点的出租率下降，足以让一个项目陷入亏损。

运营方也在业绩会上赶紧回应，出租率之所以下滑，是因为主动清退了一批不符合承租资格的租户。

然而，出租率下滑的，还不止这一个项目。

华夏基金华润有巢REIT的基础设施资产中，有巢泗泾项目得出租率也出现了显著下滑，由二季度的94.07%下降为90.59%，降了3.48个百分点。

这还算比较好的项目，90%以上的出租率并不低，但有些城市的保租房，更不乐观。

克而瑞长租数据显示，今年以来，杭州保租房整体出租率一直在60%-80%的区间内浮动，9、10月份时点出租率更是下降至63.25%、65.94%。

根据“大碗楼市”统计的几个城市的保租房数据，石家庄和昆明都有项目出租率低于70%，石家庄甚至有项目低于50%。



要知道，保租房目前尚处于起步阶段。按照规划，“十四五”期间全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年年底已筹集573万套（间），2024—2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模。

这也意味着，将来会有上百万套的保租房进入租赁市场，竞争会更激烈，出租率会不会进一步下降？

把房子租出去，已经成了一个艰难的任务。



按道理来说，保障性租赁房应该带有一定的公共服务性质，面向新市民和年轻人，物美价廉才对，为什么出租率会明显承压？

事实上，有些保租房项目的价格，实在是让咱们的普通打工人望而却步。

“不如租房研究所”对比了上海一百多个保租房项目，结果发现，其中不乏租金大几千甚至上万的项目。价格最贵的一个，黄埔区璟湾公寓，月租金去到了近2万元……

都能够负担如此昂贵的租金了，真的还需要“保租房”吗？



当然了，贵有贵的道理。跟同地段的老小区、单体楼相比，保租房的装修和配套都是新的，但新有新的“代价”。

比如一位在上海的租户就反映，保租房不光房租贵，配套也贵。隔壁普通小区停车500元/月，自己所在的保租房项目要800元/月。

不光上海，其他城市也有人反映保租房“不便宜”。

一位四川网友表示，新开的保租房单间租金1500，隔壁走路不到5分钟龙湖天街正常租金大概1000-1200，而且房源很多。另一位无锡网友则反映，保租房的价格是比同小区的房源贵一点，但是装修是新的、也有配套服务，感觉还可以。

无论是从保租房的定位，还是实际需求来看，“有房子住”远比“住得高档”要重要得多。在打工人最集中、租房需求最旺盛的市区，保租房的价格却没什么优势。

实际上，保租房已经出现了“供需错配”的情况。

昆明的呈贡区，是主城人口最少的行政区，但是区内的保租房供应却最多。

呈贡第三个保租房项目——招商翰林大观，今年8月份推出了80套房源。但在开始选房一个月之后，剩余房源还有72套，只有8套房源成功出租。

之前推出的两个保租房项目，也不幸“滞租”了。中通世纪广场，7月开始选房的，9月中旬还剩42套；滇池明珠广场，6月底投放了319套房源，9月中旬也还剩65套，算下来出租率只有8成不到。



截至9月11日晚10点半，呈贡三个保租房项目房源剩余情况

最不需要租房的地段，偏偏供应了最多的房子。不止一个城市存在这种情况。

另外，还有一些保租房项目为配租对象设置了门槛，主要面向体制内和国企出租。

诚然这部分群体更能负担更高的租金，但广大民企员工和“灵活就业”的市民，不是更需要物美价廉的租房吗？



今年以来，租房市场不景气，租金一跌再跌。根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2024年三季度50城住宅平均租金下跌0.56%。

身在其中的保租房，也开始有危机感了。

刚刚提到的昆明，已经有项目宣布“降租”：彩瑞中心（保租房）的租金基准价格，由25.11元/平方米·月调整为16.94元/平方米·月。

以40㎡的户型为例，月租金从1100元降到了700元。

保租房，本来走的就是“薄利多销”的路线，眼看着出租率和租金双双下滑，信心的小火苗又暗淡了下来。

根据克而瑞统计，目前已有超过50城表态支持国有企业收储。

一线城市：深圳、广州；

二线城市：杭州、合肥、济南、重庆、青岛、大连、苏州、郑州、长沙、石家庄、烟台、昆明等；

三四线城市：贵阳、呼和浩特、泸州、徐州、潍坊、洛阳、岳阳、肇庆、桂林、商丘等；

其他：开封兰考县、连云港灌南县、咸宁赤壁等

南京、杭州、天津市等地正研究制定收购商品房用作保障性住房相关政策。

效果如何呢？

太平洋证券近期的一份研报显示，目前地方国资平台收购存量房落地数量不多，而且推进速度较快的均为去年租赁住房贷款支持计划试点城市，其中郑州和济南两城收购的房源量较多，其余城市收购规模相对较小。

今年6月央行创的3000亿保障性住房再贷款，到了9月末仅投放使用127亿元，总体使用规模不到10%。

毕马威中国经济研究院院长蔡伟分析，主要是地方对项目的回报收益信心不足，担忧新增隐性债务风险。

为了解决这个“堵点”，9月末以来，住建部与财政部出台新一轮收储新政，明确未来地方政府可以通过专项债资金、政策性金融工具进行存量房屋、闲置土地收购工作。

不过，收益的问题一天没解决，行动的疑虑就一天难消解。毕竟央行给的专项收储贷款是有利息的。

楼市去库存这场“硬仗”，似乎比想象中更吃力。