从9月开始，存量房贷利率可能调整的市场消息，开始流传。

今天，房贷首付、利率真的降了。

9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜宣布，在房贷方面，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。

具体是：

引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

这是继今年的“517新政”后，房地产信贷门槛的又一轮下调。分析人士指出，这也意味着新一轮的政策刺激到来。

力度有多大呢？

按照贷款总额200万元、贷款30年计算，每年节约的房贷利息约一万元左右，30年一共节约利息支出约30万。

上一次调整存量房贷利率，则是在一年前。

2023年8月，人民银行、金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，调整两类住房贷款利率。一些市场人士认为，中秋佳节和国庆节的时段，是楼市传统的销售“黄金期”。





中秋佳节和国庆节的时段，是楼市传统的销售“黄金期”‍

此外，新房按揭和存量房利率出现“倒挂”的情况，也被认为是政策调整的利率环境基础。

近期，一些城市新发放首套房按揭利率降到了3%附近，在那些提振楼市诉求更强烈的地区，甚至可以“优惠”到3%以下。然而，全国很多城市存量按揭利率普遍高于4%。目前，我国的存量房按揭贷款规模在38万亿左右。如此巨大的规模之下，哪怕只是微调，对银行体系的冲击也是不言而喻的。

实际上，近几年来，银行的利润空间已逐渐收窄，因此有关政策的出台必然会考虑其对金融体系和宏观层面的冲击。

但不可否认，存量房按揭利率的下调，意味着将为购房者每年“节省”千亿级别的现金，对很多家庭的日常现金流，将起到有效支撑。

更重要的是，降利率也是提升国民可支配收入、提振内需最有效的方式之一。当下，其意义尤其重大。

01

指向消费问题

说到提振消费，让居民的手中有更多的现金，很多措施的效果不一定明显，但存量房利率的下调，影响是立竿见影的。

数据说明了一切。按照《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，截至2023年末，已有超过23万亿元存量房贷利率完成下调。调整之后，存量房的加权平均利率为4.27%（2023年12月5年期以上LPR为4.2%），平均降幅为73个基点，每年减少借款人利息约1700亿元。

目前，中国企业500强的营收入围门槛约为473亿元。形象地说，这意味着按揭购房者们“分享”了大约4家中国500强企业的年营业收入。

利息降低的绝对数量不可谓不多，的确让不少人受惠。节省下来的资金，必然对居民的消费支出带来积极影响。

消费的提振，对当下的中国经济的确太重要了。2024年，我国的GDP增长目标是5%左右。上半年，这一目标圆满完成，GDP为61.6836万亿元，同比增长5.0%。下半年，要实现这一目标，依然还有很多努力要做。

作为经济增长的“三驾马车”之二，投资和出口尽管表现不错，但和过去相比，也出现了放缓。在进出口方面，1—8月，货物进出口总额28.5838万亿元，增长6.0%。其中，出口16.4552万亿元，增长6.9%。





1—8月，货物进出口总额28.5838万亿元 / 风间澈制图‍

这一亮眼数据很大程度得益于中国企业的出海浪潮。在强大的国内制造业供应链的支撑下，企业在全球市场的开拓取得了巨大成效。出口，依然是中国经济增长的主要动力之一。

在投资方面，数据略显逊色。2024年1—8月份，全国固定资产投资（不含农户）为32.9385万亿元，同比增长3.4%（按可比口径计算），其中，民间固定资产投资16.7911万亿元，下降0.2%。

中国经济正在进行深刻的转型，投资在拉动经济中的作用，必然出现下降。但投资对于经济增长的作用，还是不能被轻视。投资数据增速的放缓，意味着经济的增长需要寻找其他的动力源。于是，内需的提振成为了最好的替代方案。

从2020年新冠暴发开始，国内各地陆续出台了诸多刺激消费的措施。新冠疫情有效缓解之后，为了推动地方经济快速复苏，很多措施也延续了下来。其中，最具代表性的莫过于各地力推的消费券。消费券的推出对带动人们消费热情、推动经济复苏起到了一定的作用，但消费券也存在两个局限。

首先，消费券一般都针对特定的行业推出，比如电影、餐饮和汽车购置。在经济进入深度调整期的时候，人们首先削减这些领域的消费支出，其受到的冲击较大，因此采用逆周期调节的方式是合理的。

但经济是按照市场规律运行的，决定一个行业是否“供需两旺”，不但包括了需求端的支出能力，也要求供给端必须有更好的产品。以电影行业为例，国内很多城市推出的电影消费券，力度不可谓不大，但从2024年的暑期票房来看，效果并不是特别明显。





2024年国内各省市均推出了电影消费券/图源：淘票票

2024年，暑期档总票房达116.4亿元。而在2023年，这一数字是206.19亿元。一些业内观点认为，缺少足够多的供给，也是电影票房下滑的重要原因。比如，影片《抓娃娃》成为2024暑期档票房冠军，并且一枝独秀，略微让人意外，其原因一定程度和影视领域的民营投资出现了下滑有关，消费者的选项并不多。

消费券的另外一个局限在于，它的数量有限。以国内经济最发达的一些强二线城市为例，单次消费券发放的数量级只是千万级，上亿级的较少。以购车为例，数百元或者数千元的消费券补贴，也很难立刻改变人们的预算约束。

而且，随着经济的深度调整，地方财政的收支出现一些微妙的变化，消费券等刺激措施的可持续性也是一个问题。因此，寻找另外一些更具有可持续性的消费提振措施，显得愈发必要。

02

穷人、富人与中产，谁更愿意消费？

在中国的经济学界，提振消费的辩论有很多。实际上，一个最基础的经济学概念，可以说清楚关于消费的很多根本性问题。

作为拉动经济的“三驾马车”之一，消费并不只是冰冷的宏观经济数字，它关乎千家万户的日常。消费和两大因素相关，一是可支配收入，二是消费的欲望，特别是边际消费倾向更是影响着普通人的消费行为。





边际消费倾向影响着普通人的消费行为 / 顾芗制图‍‍‍

简而言之，边际消费倾向是指每增加或减少一个单位的可支配收入时，居民的消费变动情况。

比如，消费者的收入在5000元时，消费是1000元，当收入增加到6000元，消费是1500元。那么，他的边际消费倾向就是（1500－1000）/（6000－5000）=50%。

选取50%这个相对极端的数字，其实是为了说明：对穷人来说，其边际消费比富人要高，收入增加之后，他们更加愿意消费。

相反，富人的消费倾向较低，因为他们对物质已经没有太多的增量购置需求。

当然，对当今的很多工业大国来说，已经不存在“穷人”，增量消费市场的主力军已经是广大中产阶层。

因此，如果要拥有一个强大的国内消费市场，就必须拥有一个数量庞大、边际消费倾向相对较高的中产阶层。对很多消费品而言，他们的消费档次正从中低档向中高档迈进，潜力巨大。

回到推动消费的两大因素，即必须要让边际消费倾向于较高的中产阶层，又拥有更多的可支配收入，才能真正持续性地提振消费。

如果从微观的家庭单位来分析，毫无疑问，按揭贷款带来的本息每月支出，是中国很多中产阶层每月最大的现金消耗。而且，它持续数十年不间断，是家庭消费的“紧箍咒”。在经济进入深度调整期的时候，一些家庭的现金流必然承受压力。

从任何角度看，降低存量房利率对改善居民的家庭现金流状况，都是立竿见影的。如果简单地从按揭契约来看，按揭贷款的交易双方就是购房者和银行，而降低存量房的利率类似于一种双方的“零和游戏”，即银行“让利”给购房者。





降低存量房的利率类似于一种购房者和银行的“零和游戏” / 顾芗制图

从数据来看，“让利”的确是有必要，银行也是有能力的。因为，中国的银行是全球上市公司中，最强大的利润创造群体之一。比如，在2018年， A股32家上市银行净利润竟然达到1.489万亿元，占A股上市公司净利润四成以上，甚至趋近于一半。

情况也在变化。新冠疫情暴发之后，银行的利润增速开始降低。2023年，商业银行净利润为2.38万亿元，同比增长3.24%。而此前的2022年，增长数字是5.4%。也就是说，商业银行的利润依然可观，但增速在下降，“让利”的能力的确有所降低。

不过，如果从银行体系和宏观经济整体的运行来看，降低存量贷款利率并非“零和博弈”这么简单，也不完全就是银行“吃亏”。

近两年来，提前还贷的浪潮成为银行体系面对的另一个问题。一些购房者未来的家庭现金流预期，开始出现了改变。他们希望减少每月本息按揭支出，提升家庭财务的稳健性。

比如，仅仅在2024年第一季度，提前还贷数额就已经超过了1.1万亿元。居民提前还贷会冲击银行的资产负债表，让银行损失既定的利息收入之外，银行还必须对资产负债进行重新匹配，增加其管理成本。

更重要的是，随着国内利率环境的整体走低，尤其是新房按揭利率和存量房利率出现“倒挂”的趋势，提前还贷可能会越来越普遍。因此，银行体系也必须做出适时的调整。

另外，尽管中国的大型银行们在本世纪初便完成股改，建立起了完善的公司治理，按照市场规律运作，但不可否认，作为国有控股金融机构，在必要的时候，它们承担一定的“社会责任”也是未可厚非的。

当然，由于巨大的存量房贷基数，任何微小的利率调整——哪怕是一个基点（万分之一），都是关乎金融体系稳定的大事。

9月初，央行货币政策司司长邹澜就表示，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄幅度等因素的影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。

社会对存量房贷利率的广泛关切说明了，从普通家庭的视角去审视提振消费的问题，往往更加具有现实和积极的意义。