中国住建部副部长董建国日前表示正研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，上海等22个城市已试行，其中房屋养老金引发舆论关注，网友纷纷质疑这是变相征收房产税。



上海等22个城市目前正在进行试点

综合第一财经、财联社和中国商报报道，中国国务院新闻办公室星期五（8月23日）举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会。

中国住房和城乡建设部副部长董建国在会上说，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在进行试点。



董建国说，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点的重点是政府将公共账户建立起来。

中国住房和城乡建设部披露，截至2022年底，中国城镇房屋已建成超过30年者接近20%，进入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，将有近80%的房屋成为「老小区」，这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。

不过，上海市房地产科学研究院发布的一份报告显示，目前中国全国住宅专项维修资金结余超过人民币1兆元，上海、北京、杭州等城市结余超过100亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金未被有效利用，且单项使用率不均。

张瑜表示，因为申请使用住宅专项维修资金程序繁琐等，目前该资金的提取率较低。

话题冲上热搜

网友：这不就是房产税

有关住房养老金的话题很快冲上热搜榜。





很多网友对此表示质疑，有网友称“这不就是房产税吗？”





有网友忍不住提出这样的问题。



有网友则发出这样的感慨，以后自己的私产不再是属于自己有了，而是成为可割肉的对象。



也有网友在评论区里说了，这样下去，人还没老，房子就先老了。



这样的内幕也被网友们曝出来了。



还有网友看出来房屋养老金的未来了。



上海的网友们看得更为透彻。



资金从何而来

中指研究院市场研究总监陈文静表示，各界关注公共帐户的资金来源，如土地出让金、维修资金增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等都可能是重要研究方向。

中银证券分析师认为，房屋养老金的资金来源或有业主缴存、财政补贴、维修资金增值收益结余等方式。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，房屋养老金制度将与个人养老金制度相似，由个人与公共帐户构成。第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时缴付，进入个人帐户。

第二支柱类似企业年金，如来自一定比例的土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益、公积金增值收益等进入公共帐户；第三支柱应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险及商业性房屋养老补充等。

有分析人士认为，此次住建部表态后，房屋养老金制度的试点已迈出关键步伐，预计随着试点的进行，房屋养老金制度后续有望进一步完善，未来将会推广到更多城市，为房地产行业带来全新的发展格局。

22城开展住房养老金试点，意味着什么？

全国22城开展住房养老金试点。很多人疑惑，人买养老金也就算了，怎么房子还要买养老金？这个住房养老金到底是干嘛的？以后是不是家家户户都要缴住房养老金？



按照官方的解释是，人会老，房子也会老。但人缴养老金，是等退休的时候，自己可以领退休金。房子的养老金，不是发给房子的，而是用来给住宅维修用的。它是从原来的住房维修基金，发展而来的。住房养老金账户，也就是直接继承原来的住房维修基金账户。既然已经有住房维修基金了，为什么还要设立住房养老金呢？主要有两个原因：

一是，原来的住房维修基金，是一笔沉默资本。什么叫沉默资本？就是钱存在那里，没有人去用。这个住房维修基金，不是每个人都缴了。同一个小区，有些业主缴了，有些业主没缴。当这个小区老化的时候，有些业主就同意旧改维修，钱呢，就从自己缴的维修基金里面出。就算额外要补一些，这部分业主所承担的费用也低得多。但另一部分业主没缴住房维修基金，就不愿意旧改，也不愿意自掏腰包。



那么，在小区的维修和改造上，就很多项目无法启动。一个是资金难以统一，另一个是意见难以统一。那怎么办呢？就由政府牵头，把住房维修基金，改成住房养老基金，统一规划，统一管理。业主不愿意花的钱，让政府来花，把这笔沉默资本，活跃起来。

二是，很多老破小根本就没缴过住房维修基金，但很多新小区却缴了这笔钱。这就导致，需要维修的老破小，没有钱维修，而不需要维修的新小区，把钱存在账户上，一直都没动。新的住房养老金制度，在很大程度上，打破了原来的分配机制。原来是专款专用，一个小区缴的钱，就专门用在这个小区。但以后不是了，政府统一收缴，统一分配了。



这笔钱也可以被投入到老破小的改造上。就算这个小区一毛钱没缴，也能享受住房养老金的红利。具体操作可能是，住房养老金出一部分，财政出一部分，业主出一部分。反正，它是有利于老破小改造的，降低了老破小业主的改造成本。

为什么改造老破小？这里面也有两大原因：一是，消除危险住宅隐患。2022年4月29日，长沙一栋住宅倒塌事件，就压死了53个人。中国的商品房产权寿命是70年，但住了三四十年以后，它的水电、外墙、通风、园林等公共设施，就跟不上了。怎么找到老旧住宅的问题所在呢？给房子做定期体检。这个体检费谁出呢？就从住房养老金里面扣。它能排除危楼隐患，提高住宅安全。



二是，盘活沉默资本，推动房地产市场进入旧改常态化。中国的存量房已经非常大了，基本家家户户都有自己的房子，城镇化率也超过60%了。继续盖新房，卖新楼，已经卖不动了。那怎么盘活房地产市场呢？就得靠旧改了。能拆的拆，不能拆的，就主打住宅维修。像很多高层住宅，楼龄已经超过30年了，水电等设施都开始老化。如何避免城市里的高层住宅沦为老破旧的贫民小区呢？就得靠翻修。

可在小区内部，只要自己家的房子没出问题，就不太愿意出钱改造公共设施。那谁来出钱呢？这个就得从住房养老金里面扣。业主不愿意花的钱，让政府来花。它的好处是，能够最大限度地盘活房屋翻修市场，房地产公司、装修公司、建筑公司等，都能在这里面分一杯羹。



未来，旧改、翻修，将成为中国房地产市场里的重要一环。

很多人对这个政策抱有质疑的心态，为什么呢？根源就在于三点：一是，这个钱能否花的公正、透明？原来，是各自的钱，各自花。现在，改成吃大锅饭了。那负责分配的人，能否做到公平公正？让真正需要改造的小区，得到改造，让缴了住房养老金的人，有钱维修？二是，那些没缴过住房维修基金的人，凭什么用这笔钱？三是，谁来监管这笔钱？要知道，中国房地产爆雷，有一个重要的因素就是，预售资金被房企挪用了。那么，在翻修市场中，住房养老金监管能否做到严格有效？

此外，农村的自建房要不要缴？拥有多套房的，会不会甩卖房产，进一步压低房价？如果商业性公寓、出租屋也要缴的话，那么，会不会推高租金？这些问题都直接关系到公众的切身利益。



但问题的关键，还是在于公平。这就像个人养老金一样，大家真正想要的就是公开、公正、公平。