“未来随着人口的流动，随着每年1000万大学生毕业，走向就业市场，我们在很多地方对房地产还有需求”。在2024博鳌房地产论坛上，野村证券首席中国经济学家陆挺指出，中国房地产行业不存在绝对的过剩。

2024博鳌房地产论坛于8月13日至16日在海南三亚蓝湾绿城威斯汀度假酒店召开。论坛上，陆挺作题为“难舍难分的地产与经济”主旨演讲。



“中国房地产和经济难舍难分”

论坛上，陆挺表示，他是一个宏观经济研究员，从业将近19年，在从业的过程中花在房地产板块的时间最多。

陆挺指出，中国经济在这次房地产行业的萎缩之前，大约有1/4的GDP来自于房地产和它的上下游。中国房地产带来的整体收入约占政府收入的38%，而对于中国居民家庭财富而言，房地产则占约65%至70%。

“过去三年多，地方政府来自于土地方面的收入急剧减少，所带来的冲击是巨大的。土地财政收入急速下行，从而减少当地居民对住房的需求”。陆挺认为，现在消费增速不高还有其他原因，但主要的原因是，过去几年中国房价平均大约跌了30%，从而影响了经济、消费。

陆挺指出，不少地方政府在土地方面的财政收入大幅下行等情况下，不少将财力投到新三样：新能源汽车、电池、光伏等新兴产业中。“这些产业当然很好，但当全国很多地方政府投入这个产业的时候，动力电池、光伏组件的价格已经跌了70%至80%，很多企业的销量是增加的，但收入是减少的，利润是负的，很多地方政府当中也承担了很多压力”。

陆挺表示，前几年，一些地方政府因为房地产方面带来的收入快速上行，也使本地大规模地投入基建。当中也借了很多债务，现在也面临着地方政府债务居高不下、财政负担过重的问题。从去年下半年开始，中央要清理一些地方债务，如果不治理这些问题，将来中国经济会面临更大的成本。与此同时，地方财政困境也导致另一个负向循环，“今年上半年很多非税收入的上升，给企业经营带来负面影响，当中也是房地产下行带来的问题”。

“中国房地产不存在绝对的过剩”

陆挺表示，很多人以为中国的房地产行业有绝对的过剩，“实际上我认为这方面有一定误解。房地产非常重要，但并不是绝对的过剩，中国的城市化还远远没有完成”。“我们可能有太多的房子建在了将来人口流出的地方，而在人口流入的大城市和中心城市，过去十年所面对的问题不是房子建得太多了，而是房价太高了”。



陆挺认为，在这一轮房价下跌之前，中国一线城市和某些二线城市的房价在国际上都是顶流的。这也意味着，在房地产和城市化发展过程当中，应该把房子盖在人口流入的地方，盖在经济发展的地方，以此纠正过去十来年存在的市场问题。

陆挺表示，接下来出清和改革的组合是非常关键的政策，当中保交房尤为重要。

“在这轮房地产周期之前，主要是新房为主，新房是预售制的，相当于期货市场，期货市场是期待未来的交割，如果没有一个交割机制，没有监管维护市场的秩序，肯定不能指望这个市场能够出清，恢复正常的运行”。陆挺认为，处理保交房，不仅是对过去一段时间政府和开发商怎么履行责任的问题，而是重建市场对开发商的信心和对监管的信心。同时，保交房过程当中也能带动需求，带来整个中国信用链某种程度上的修复。

“中国房地产行业不存在绝对的过剩，未来随着人口的流动，随着每年1000万大学生毕业，走向就业市场，我们在很多地方对房地产还有需求”。陆挺建议，“让中国的土地配置、转移支付、人口流入、户籍上升联系在一起”。顺应市场的供需，顺应人口的流动，顺应就业的布局，一方面解决市场的出清，另一方面也将会看到有新的供应和需求。