5年期以上，首套房利率跌至3%了，结合公积金贷款2.85%的利率，首套房综合利率已经跌破3%了。中建农工商五大国有银行，首套房利率也都下调到了3.15%，包括广州、苏州等城市。由于取消了利率下限，对于一部分财务状态特别良好的客户，利率可以进一步优惠至3%。



新发贷款利率的持续下跌，也让存量房贷款用户破大防了。这些人在高位站岗买房时，利率普遍在5%以上。即便今年已经下调了一次存量房利率，但依然高达4.2%。过完今年，这个利率可以继续下调至4.1%。可和新发贷款相比，这个存量房利率依然过高。

关乎下调存量房利率的呼声，犹如滔滔江水，一浪更比一浪高。不要小看这一个点的差异，假设贷款100万，按揭30年，按4.1%计算，统一采取等额本金还款，利息总额是61.67万元。可按3%计算，利息总额是45.13万元，可以节约利息16.5万元。16.5万，对任何一个普通家庭而言，都绝对是一大笔钱了，都够给父母支付养老费五六年了。



在这个消费降级的时代，让银行把这笔钱吐出来，还给老百姓，不只是能极大地缓解民生压力，还能最大限度地刺激消费。消费上去了，才能拉动生产，扩大就业，从而形成经济增长的良性正循环。

单方面想靠降低新发贷款的利率，来提振房地产市场，本身就不现实。因为房地产的高增长时代已经过去了，越是降利率，降房价，越是没人买。因为大家都会选择观望，没准多等一年，利率就跌至2%了，又能节约10多万的利率。是打工赚10多万容易，还是多等一年，利息降低节约10多万容易？这笔账傻子都算得清楚。

因此，通过降新房贷款利率，提振房地产市场，本身就是一个短期行为，无法带来经济的长期高效复苏。要想彻底扭转人们的消费信心，就得靠发钱。怎么发钱？特朗普选择了直升机撒钱，给每个人的钱包里注水，提升穷人的购买力，从而稀释富人的钱。虽然这些钱又会重回富人的腰包，但至少消费上来了，很多人也缓解了短期压力。有了信心后，大家有了新工作，也就能进一步地扩大消费了。



在中国，还不需要到“直升机撒钱”的地步。因为通过降低存量房贷款利率，就能对有房的中产家庭，定向撒钱。中产有了消费的信心，向上能激发企业的活力，而企业有了订单，向下就能招募更多的一线工人，扩大就业，不但能极大地提高人民幸福感，还能缓解经济转型所带来的阵痛。

可为什么银行迟迟不愿意下调存量房利率呢？这就涉及到买卖双方的博弈了。这笔钱，吐出来，对银行而言，是一个巨大的损失。房贷利息是银行最稳定、也最庞大的利润奶牛。降存量房利率，就等于把银行吃进嘴里的肉，抠出来，其阻力必然不小。

这就需要市场的杠杆来撬动银行了。当新发房贷利率与存量房利率出现严重倒挂时，提前还贷，或者以旧换新，就会成为新常态。没有人愿意多背利息，对业主而言，有两个选择：



一是，提前还贷。在一个投资亏钱的时候，提前还贷，利息减少，就等于赚钱了。因为债务变低了，生活压力就小了。

二是，以旧换新。自己没有足够的钱去提前还房贷，但可以找亲戚凑一下，大家一起把这笔钱凑起来，提前把房贷还了。还完之后，再重新抵押房产，按揭贷款，把亲戚的钱还回去。这钱从银行里转了一圈，原来的4.1%的利率，变成了新的3.15%，自己也没有多欠亲戚一分钱。

这里面唯一的难点就在于，你的房子是不是贬值了。如果贬值太多，就无法重新抵押借出相同的钱。这个差价，就需要自己额外去补足。但只要这么绕一圈，旧贷款置换新贷款，利率肯定是更低了，欠银行的利息也更少了。



当“提前还贷”、“以旧换新”的人越来越多时，银行就只能被迫下调存量房利率了，以减少利息损失。

在市场博弈之外，还有一个办法，就是央行强制要求银行降低存量房贷利率，让利于民。