中国西北第一城 也撑不住了!松绑背后的大逻辑(组图)

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作者:子非鱼

来源:城市财经(ID:City-Finance)

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西安楼市大松绑

没有不会谢的花,没有不会退的浪。

在前两天我说过,上海是楼市最后的倔强,但上海的成交量已经转冷,房价也逐渐进入了调整状态,意味着楼市最后的堡垒被攻破了。

在二线城市中,西部的成都、西安算是最能扛的两座城市,不过在上周,这两座国家中心城市,纷纷以松绑的方式宣告了自己的困境。

成都方面,优化了限购层级,整合了之前错综复杂的限购区域划分,目的在于释放购房需求,以阻挡目前已经从外围区延伸至核心区的调整趋势。

西安也在11月19日发布了《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》,从文件名称来看,这是放松的理由,是支撑刚需与刚改,但从文件内容来看,谁都明白,只为拯救二手房而来。

《通知》提出:

1,迁入户口无房户可买一套二手。

2,无户籍六个月社保可买一套二手。

3,引进人才无需社保。

4,二孩及以上家庭新增一套购房资格,可作为普通家庭参与摇号。

5、解开临潼区,西咸新区沣东新城上林街道,沣西新城高桥街道、马王街道,高新区托管的非限购区域限购。

第一条,第二条,都是针对二手房专门列出。

02

松绑背后的大逻辑

在此之前,新落户西安,需要落户满一年才有资格购房,现在放松,落户即可购买二手房。新房还得落户满一年才行。

非户籍,此前在5月28日放松之后,需要落户满一年才可购房,现在落户半年就可以购买二手房。

在之前分析各类城市放松限购底线的文章中,本号特别强调过,6个月社保强二线城市的底线。南京、苏州、济南等城市都是如此。

通知第三条是为人才打开了购房方便之门。第四条是此前多个城市发布的措施,以房催生,以生获房票。

第五条直接取消了一些区域的限购。

西安这次大松绑的大背景,是西安房价已经转向了。无论新房还是二手房,都面临着较大压力,尤其是二手房。

9月份新房价格已经转向。10月份继续下跌,国家统计局披露的数据显示,10月份西安新房环比下降0.3%,二手房无论环比还是同比都在下降。

看到百分之零点几的跌幅,很多人觉得这是毛毛雨。其实国家统计局的数据只是作为一个趋势参考,市场真正的跌幅要比统计局披露的数据大得多。

新房方面,目前核心区的新盘仍比较抢手,但外围区和核心区地段略差一些的楼盘,打折促销也形成了一种现象,且有向核心区延伸的趋势,不然也不会放开碑林区的限购。

细心的西安人会发现,最近几个月,西安不用摇号的楼盘越来越多。根据华商报披露:

今年9月,西安有35个楼盘意向登记。这些项目中,有25个楼盘意向登记量不足房源量,不用摇号转入平销,延续了8月份的平淡状态。

去化率逐渐走低。泾河、沣西等主城外围区的楼盘,有些卖不动的索性直接停售。

打折是普遍现象。绿城春和印月、万科东望、龙湖星河紫云台、金汇鹿鸣等一批房源推出了折扣优惠,推出了首付分期的房源也在少数。

二手房方面压力更大,基本已经形成了普降局面。西安的二手房早就转向了。

据西安市住建局公示,今年8-10月,西安二手住宅网签备案面积62.62万㎡,58.49万㎡,42.27万㎡。其中,9、10月环比下降6.6%、27.73%。

房价方面,贝壳找房数据披露,西安房价10月份较去年同期下跌了5.4%。



西安当下的二手房卖不动是主流,降价是主流,挂牌离场是主流。

卖不动方面,据不完全统计,最近3个月内0成交的小区有2107个,其中莲湖、碑林、雁塔、未央四区二手房0成交的小区数量都在300以上。


降价方面,诸葛找房数据披露,最近一周西安二手房降价数量7872套,降价房源数量最多的20个小区如下。



在价格不断调整的背景下,特别是限购限售放松,可以带押过户的背景下,西安的二手房挂牌量激增。

西安目前的二手房挂牌量超13万套,是15个二手房挂牌量超十万套城市之一。相较于3月份,西安的二手房挂牌量增加了2.5万套,增幅接近四分之一。



制图:城市财经;数据来源:链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等

二手房挂牌量激增背后,确实有限售放松、带押过户之后,一些刚改需求置换需求引发。

但更多的还是此前的炒房客挂牌离场。

部分投资客见好就收,开始落袋为安;部分高位站岗者,忍痛割肉离场。

如果未来可预期,很多有实力的投资客,可能还会硬扛一下,努力穿越周期,等待下一轮上涨。但当下,不确定性已经成为了最大的确定性。

03

西安楼市的判断

西安此次限购大松绑,其实和成都放松限购一样,都释放了楼市压力偏大的信号。

尽管西安主城区的新房仍比较抢手,但二手房形成的普降局面势必会给核心区新房带来较大压力。

因为一旦主城区的二手房价格普降,新房与二手房的价格倒挂将缩小,甚至不复存在。西安主城区过去三年之所以万人摇号不断,现在仍然抢手,主要原因就是价格倒挂形成的套利空间。

当空间缩小或者不存在的时候,新房热度必然下降。

克而瑞披露的最新数据显示,在诸城二手房价格不断下探的背景下,重点城市新房与二手房项目占比不足10%。

这意味着,核心片区新房降温势在必行。而且这种降温时间,可能会比较长。

因为,疫情对于经济和楼市的影响仍在延续,且有加重的趋势。在这种局面下,众人的就业、收入仍存在较大不确定性。购买力复苏,仍看不到希望。

在这种背景下,本轮楼市调整的力量还会加大。

目前,北上广深四大一线城市均已转向,特别是广州、深圳,核心区房价也都在调整。杭州、武汉、南京、苏州、宁波、东莞、佛山、郑州、青岛、天津、重庆等城市概莫能外。

西部比较坚挺的成都、西安,也在转向,且力度和面积正在加大和扩展。总而言之,没有一个城市能够置身事外。

此前泡沫较大的一些城市,调整幅度可能会比较大。

成都、西安两座城市相比于东部热点城市,房价泡沫相对小一些,而且两座城市人口增量一直非常不错。

去年公布的七普数据显示,成都过去十年(2010年至2020年)常住人口增量高达581.9万人,增量仅次于深圳、广州,位居全国第三。西安增加了448.5万,全国第四。

去年,在人口增量整体降档换速的背景下,成都依旧增加了24.5万人,位居第二。西安增加了20.3万人,位居第四。



制图:城市财经;数据:各城市统计局

所以本号的判断是。这两座城市调整的幅度,可能不会太大。

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