中国一二线城市的二手房全面下跌了!二次探底(组图)

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8月楼市来了个二次探底。


01

没什么意外,8月重点一二线城市的二手房价全面下跌了。

包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市:









以及6、7月份市场回暖明显的成都、苏州:





还有已经开始持续下跌的南京、武汉、重庆、杭州、东莞等等:











总之,8月重点一二线城市的二手房全面下跌。



不仅如此,8月份,30大城市周均新房成交量比7月环比少了20%,比6月环比少了28%。



基本上可以宣告6月止跌回暖的趋势已经被打断,目前楼市还在底部徘徊。

也可以说,8月楼市来了个二次探底。

9月会不会继续,大概率。

02

先看广州——

广州,一二手都低迷。

8月,广州的新房去化率已经跌到31%了。也就是开盘100多套房子,当天最多买四五十套,有些可能连20套都没有。

有些远郊新区更惨,出现一些新盘周销售0套的情况,比如南沙,基本都是5套以下。



广州主城虽然不至于像远郊这么惨,但8月,广州新房网签6125套,同比跌幅达9%。

总之,新房成交也是量价齐跌。

二手房方面,可以说笋盘频出,但光看不买成了大趋势。

比如番禺的万科欧泊,1000+次带看,三个月却只成交了9套。

还有热点区域的热点盘开始出现价格踩踏。

比如黄埔科学城的万科东荟城,去年同期挂盘量约200套,8月底挂牌量是341套。挂的多了,着急卖的就多,于是价格就撑不住了。

成交低价不断被刷新,相比去年高点,成交均价回调15%左右。

估计接下来市场还会出现不少急卖的笋盘。

总之,现在现在卖房的,无论是开发商,还是二手房业主,都挺难的。



再看上海——

上海,普通刚需、改善房源都开始降价了。

目前的上海楼市很神奇。

一方面贝壳的成交数据显示,上海高端住宅成交价格上涨的是六亲不认,毫无道理。

但另一方面,3000万/套+的豪宅却在疯狂的出货。挂牌量激增,比如翠湖挂牌量接近100套,华润外滩九里挂牌小30套,世贸滨江花园挂牌100多套,瑞虹新城挂牌87套。

看起来好像不多。因为本身小区户数也不多。再一个,上海3000万以上豪宅,一年也就成交400套左右,挂牌就小1000套了,明显的供大于求。

价格猛涨,挂牌激增,成交量却极少,明显有庄家。

目前上海真实的房地产市场是,除了这些被炒高档小区,普通刚需、改善类的房源都着急卖房套现,价格已经开始回调了。

上海内环内的个别小区,正在以低于市场价20%+的幅度抛盘。

在贝壳捡漏排行榜中,降价前十的房源,降价幅度均在20-29%左右。

然后所谓的新房打新热也都是假象,除了前滩、后滩这样政府重点打造的区域,新房去化还行,其它热度都不行。很多项目报名的人还没有房子多。

包括一直放松限购的临港,如果市场真的很好,为什么还要一直不断放松。

现在临港市场冷的就差买临港房子送上海户口了。

再看北京——

8月北京一二手成交均不如7月,进入传统淡季。

再看深圳——

8月,深圳核心区房价再次下跌



目前核心区域的房子,跌了10-20%,部分网红盘,跌了30-40%。

虽然跌幅大,但至少还有成交。而非核心区跌的也很惨,跌了却也没人问。



除了一线,再看几个典型二线:

先看成都——

8月,成都一二手成交明显后劲不足。

成都这一轮算是独立小行情。

是在5.31新政之后,二手房成交量突然猛增,7月突破17000套。但,很有意思的是成交价却没有很明显的变动。

反而是一些解禁的小区还出现了业主争相恐后卖房,出现价格踩踏,甚至把区域价格都踩下了的。比如盛和林语、中海锦江城。

成都这一波和上海很像,涨幅比较明显的都是豪宅,只能算一波豪宅行情。

而大部分刚需、刚改、改善量价都没啥大变化,该卖不动还是卖不动。

成都的朋友就很感叹,外面都传成都市场火热,房价上涨的厉害,为什么我们没感觉呢?

因为这一波就是舆论炒的厉害而已。

成都楼市很大的问题是,供应量太大,过去4年供应超过5000万方,新房库存超过1500万方,二手房挂牌量超过16万套。

成都新房过去因为限价,有倒挂红利,卖的还可以,供销两旺。但二手流动性很差,尤其是这两年,成都人更是热衷于打新,二手房市场更是惨淡的不行,和武汉有一拼。

另外成都城市框架拉的太大,新区太大,远郊、超远郊供应占比都超过了50%。

因此,成都的主城和近郊是一定是有价值的。但因为供应量大,存量大,选对板块、项目和进场时机很关键。太晚,高位接盘,太早,还是被套。

再看杭州——

8月,杭州新房、二手都卖不动了。

受二手拖累,杭州目前除了钱1的红盘们还有热度之外。其它板块的新房日子都不好过了。

去年很多中签率只有2、3%的项目,今年都采用分批开,依然卖不完。

比如某个项目,去年最低中签率是5.5%。最近开盘,去化率还不到6成。

还有某盘去年摇号人数超过6000组,今年客户已经不足500组。

越来越多的开发商,上了分销和渠道。

还有二手房,量、价齐跌! 尽管从5月开始,杭州就实行了一二手差异化的限购政策,招呼外地人来接盘。

除了6月二手房猛增,卖了6700多套,结果7月热度就下来了,只有5200套,8月,更惨,居然只要4400套。

于此同时,挂牌量还在猛增,最新挂牌量是18.5万套,这还是清理过的。

被全国群嘲二手房跌成狗的郑州,6、7、8月的二手房月均都还在7000之上,可见杭州二手成交有多惨,有多难卖了。

毕竟杭州炒房之都的名号人尽皆知,所以外地人也都在观望,不敢进场,害怕被套在高岗上。

其它二线南京、苏州、重庆、天津、合肥、西安、郑州、长沙等等,要么后劲不足,要么一二手都卖不动了。

03

楼市如此,其它和楼市相关行业也好不到哪儿去。

8月下旬,贝壳公布了二季度财报。



上半年总交易额6395亿元,同比下降47.6%:

存量房总交易额,同比下降39.6%;

新房总交易额,同比下降55.3%;

新兴业务及其他(含家装家居)的总交易额,同比下降67.0%。



数字是惊人的,也就说,贝壳在今年上半年的亏损额已经达到了25亿元。



在这样的数字背后,链接现在正在经历闭店、裁员。

到今年7月初,财报公开的门店数量就锐减至42831家。

也就说,贝壳已经关闭了10000家门店。

这背后又是近10万人被裁。

目前贝壳在职经纪人数量已经从54.86万猛的降到了41.27万。

04

和贝壳一样,绝大多数房企还在降薪裁员,全面收缩。

截止到8月底,全国千亿房企只剩下9家,去年8月还有19家。

全国top30房企,现在只能下16家房企。

其它14家都自爆了,他们是阳光城、融创、中梁、蓝光、绿地、荣盛、正荣、世茂、雅居乐、金科、禹州、恒大、合景泰富、祥生、融信、富力、新力等

当下房企拿地的真实情况是,有90%民企已近一年没拿地了。

然后211家上市房企,有124家截至到8月底,没有在一二线城市拿一块地。

现在更糟糕的是,从9月开始,今年还有2400多亿元的海外债券到期,这些钱怎么还,还不起只能暴雷。

现在这些房企是真的没钱还了。

境外融资是别想了,境内融资也找不到突破口,银行始终不敢借钱给这些高风险的房企的。

所以很多开发商都开始转型做代建。已经有30多家民企做代建,比如仁恒、星河湾、当代置业、碧桂园等。

他们代建的项目,主要来自去年以及今年国企和城投公司拿的地。

所以接下来房地产市场会形成一个新的趋势那就是国央企、地方城投拿地,然后民企做代建。

对于房地产开发来说,代建是清水差事。开发商上不了杠杆,做不了规模,融不来钱。说白了就是来钱慢,还挣得少。

不过这总比造车更靠谱些。

05

对比房企们的想活下去,城投目前的压力更大些。

民企没能力拿地之后,地方城投公司成为拿地主力。

截止到2022年7月,地方城投类公司已获取了40%的地块,总拿地金额近9000亿元。

城投类公司拿地面临着一个现实问题,开工率低。



根据CRIC统计,城投类公司拿地开工率只有16%。

于是,在供销两不旺的情况下,7月百城去化周期却再度跌回20月内。



这意味着供应量的极大减少,已经体现到了去化周期上了。接下来去化周期会越来越短。

这也意味着,城投类公司“托底”拿地后,整体资金压力和财务风险也在逐渐加大。

这更意味着,城投平台类公司“托底”也是有限度的,他们终有拿不动的时候。

那时候地方政府该怎么办?

06

8月底又有城市公布实施“限跌令”了,更准确点儿说,是邵通规定当地房企不能“恶意降价”。



近一年来,全国多城都在打击恶意降价。

在“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市主基调的要求之下,地方政府现在能做的也只有”稳房价“了。

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