悬崖之上的许家印,是否羡慕王健林?(组图)

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" 我可以一无所有,但投资者不能一无所有。"

因恒大理财无法兑付,许家印在恒大财富专题会上如此说道。

而今,身陷于债务泥潭之中的许家印和恒大集团,正如热锅上的蚂蚁,难以承受半点负面舆论的热度发酵。而这些负面舆论的发酵,又对恒大集团形成了持续的恶性伤害。

网上还传起了恒大集团将要破产清算的谣言。

一边是债务高企,一边是流言四起,至今仍然是中国第一大房企的恒大集团,来到了悬崖之上。

对于破产传闻,恒大已经发布公告辟谣:完全失实。

恒大虽然遭遇重大经营困难,但距离破产,还很遥远。可这样的网络谣言,仍然对恒大造成了巨大伤害。

据恒大在港交所发布公告称,由于对恒大的负面新闻持续报道,恒大预计 9

月份销售大幅下滑,销售回款持续恶化,现金流将面临巨大压力。

如今,恒大的局面可谓是危机四伏,举步维艰。

回望转型成功的万达,王健林可能成了许家印最羡慕的人。

乐观的许家印和恒大

2017

年,对万达和恒大而言,是一个分水岭。在这一年,恒大许家印成功将万达的王健林挤下首富之位。也是在这一年,银行对万达收紧贷款,王健林被迫走上了变卖资产,断臂自救之路。

一边是恒大的如日中天,一边是万达的艰难自救。许家印意气风发,百尺竿头,更进一步。在中国房地产市场高速发展的大背景下,国内房企蒸蒸日上,前途似景。许家印本人更是无比的自信乐观。

在这一年,许家印斥资 1500

万年薪,雇佣任泽平担任恒大首席经济学家,兼任恒大经济研究院院长。这位网红经济学家入职恒大后,充分地发挥了 " 吹鼓手精神 "。

许家印对中国房地产市场有 5 分看好,任泽平就用 10 分的力气来鼓吹。

" 未来 10 年一二线城市房价翻二倍,三四线城市房价翻三倍。"

"2017-2030 年城镇住房需新增 193 亿 -226 亿平方米,年均新增 14.8 亿 -17.4 亿平方米。"

这些都是任泽平在恒大任职期间所吹的 " 牛

"。但任泽平并不诚实。他在离开恒大,加盟东吴证券,仅一个月后就说出了自己对中国房地产市场截然相反的看法。

不管许家印信不信任泽平说的话,但这种乐观的情绪确实在恒大内部被无限放大。包括许家印本人,也没有想到,仅 3

年后,中国房地产市场就开始急转弯,迅速进入拐点。

乐观自信的许家印,继续采取 " 高举高打 " 的经营策略,恒大集团加速扩张。在巅峰时,恒大集团总资产规模达到 2.37

万亿,但同时总负债规模也达到了 1.95 万亿。

" 举债扩张 ",不是恒大一家之发明,而是中国房地产行业中普遍的做法。只是,恒大集团作为中国最大的房企,举债规模也最大。

恒大能够登顶全球第一大房企,一个重要推动力就是 " 举债 "。

对房企而言," 举债 " 并不是原罪,但其前提是要将债务控制在合理范围以内。

在 2016 年年报显示,恒大总资产规模达到 1.35 万亿,总负债 1.16 万亿,加上 1130 亿永续债,恒大负债率

94%,同时期的万科负债率为 80.7%。

虽然恒大的负债率看起来很高,但这时的恒大却是健康的。

因为恒大手里还有 3000 亿的现金余额。这 3000 亿现金就是恒大健康发展的最大压舱石。若是恒大能够在这时,同万达一样,启动 "

降负债,甩包袱 ",那么,恒大就不会有今日之危局。

可这个世界上没有如果,也没有人能够穿越过去,改变恒大的发展方向。

彼时,过于乐观的许家印,对危机预估不足,让恒大账上的现金余额连年下滑。并且,恒大的债务却连年上涨。

在 2017-2019 年的 3 年间,恒大地产的总负债规模就扩大了一万亿。

在副业发展上,恒大也喜欢 " 高举高打 ",但收效甚微。恒大汽车 3 年砸入 474 亿现金,至今没有实现整车量产。恒大冰泉巨亏 40

亿打折甩卖,恒大足球累计投入超 200 亿,拿下 17 座冠军奖杯,十年亏损 77 亿。

这些都严重地消耗了恒大的现金流。到 2020 年年底,恒大账上现金余额就只剩 1587 亿。然而,2021 战投资金到期兑付余额却有

1437 亿。虽然许家印最终将这笔战投款,成功实现了债转股,但恒大的现金流正式告急!

恒大债务危机也就此引爆。

不乐观的王健林和万达

我们再回望 2017 年的万达。这一年,是王健林的水逆之年。但万达今天所取得的转型成功,都离不开 2017 年的水逆。

2017

年,许家印取代王健林成为中国首富。离开了首富宝座的王健林,不再动辄说:"先定个小目标,赚他一个亿。"

银行对境外投资贷款收紧,万达债务危机提前触发。彼时的万达所面临的债务危机,跟今天恒大所面临的债务危机,有一个共同点:银行收紧贷款,企业现金流告急。

但不同的是,万达的债务危机来源于海外投资,而恒大债务危机来源于地产扩张。这个细微的差别,决定了恒大和万达债务危机的严重程度。

万达的资产绝大部分都是随时可以转让的成熟资产,但恒大手里的绝大部分资产,都是依赖于零售的商业住宅,甚至很多都是期房。期房是需要持续的现金流来开发的,它不是可转让成品。

因此,万达可以打包资产转让,快速回流现金。可恒大却不得不打折促销,一套房一套房地去卖,同时还得不断开发新楼盘。

在现金回款效率上,恒大要远远低于万达。

和恒大相比,万达无疑是幸运的。

2017 年,中国房地产市场的普遍情绪是乐观的,恒大和许家印也是乐观的。唯一不乐观的,只有王健林和他的万达。

但这种乐观的局面,是有利于不乐观的王健林的,它方便王健林找人接盘万达的资产。

正是在这种乐观的局面下,王健林的资产甩卖十分顺利。13 个万达文旅城、76 个万达酒店,打包卖给融创和富力,一次性就回款 631.7

亿。其中,有 296 亿是万达借给融创用来收购自己。

通过这一番交易,万达的债务就转出去了,回来的都是现金流。

随后,万达一路走向了 " 大甩卖 " 的道路,逐渐清空海外资产。短短两年时间,万达卖掉约 1700

亿资产。但万达的资产并不都是低价甩卖,也有不少海外投资获利清仓。

如,万达投资的 AMC 院线,就净赚了 50 亿。

今天的恒大则面临普通不乐观的市场情绪。恒大的地产项目很难找到接盘者。而且,商业住宅过度打折出售,又会遭到原有业主的强烈抵制,让恒大左右为难。

市场情绪在乐观与不乐观之间迅速转换,对许家印非常不利。

如今,最乐观的就是 3 年前最不乐观的王健林了。

迈过山丘后,前面就是辽阔的坦途了。万达轻资产战略已经基本落地。王健林曾对媒体说:"

万达一平米房产开发也不能有,彻底退出房地产开发市场。"

进入 2019 年,万达发布 2018 年财报时,万达的服务业收入已经高达 1609 亿,占总收入的 75.1%,房地产收入仅占

24.9%。

王健林如释重负地宣告:万达转型已经成功。

进入 2021 年,万达的负债率更是减低至 40%

的安全线以下。如今,王健林告别了曾经的万达商业地产时代,手握全新的万达商管集团,正欲推动万达商管重返港股上市。

万达商管就是王健林率领万达艰难转型的成果,也是万达集团的新起点。甩开房地产开发的重资产,以商业服务为核心的新万达,让王健林实现了 "

王者归来 "。

时代告别地产商

从 2017 年到 2019 年,3

年时间里,恒大负债狂奔,万达负重转型。两条截然不同的道路,让万达和恒大走向了两个截然不同的终点。

如果时光可以倒流,回到 2017 年,手握 3000 亿现金流的许家印,是不是也有机会成为另一个万达呢?

此时此刻,身处悬崖之上的许家印,是否羡慕王健林?

在时代的洪流中,没有人会是永恒的王者。

时代正在告别地产商,地产商也应寻找新时代中,自我的新定位。

只有时代中的地产商,没有地产商的时代。


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