以广州为例,现在卖一套房子能挣多少钱?(组图)

大鱼新闻 财经 1 week, 3 days

在中国拥有一套自己的房子并不是一件容易的事,以挖数住的广州为例,截止21年2月份广州二手房均价是34167元/平米,一个月薪2万的白领需要不吃不喝10年才能买下一套70平米的小两房,中间房价还不能涨,鸭梨真的很大。疫情以来眼看广州房价又一次蹭蹭涨,挖数十分焦急,不禁在心底暗骂该si的房地产商,但骂骂咧咧的同时又禁不住好奇,卖一套几百万的房子房地产商到底能挣多少钱?

新京报发布过一个2019年房地产商净利润率的排行榜




以净利率23.25%的华润置地为例,其在广州2019年有一个新开楼盘叫广州润府,新房均价3万8千,以其最小户型105平的四房为例,总价38000*105=399万,则净利润是399*23.25%=92.7万。

要知道净利润是扣除所有成本,包括员工工资、税等最后剩下的利润,卖一套就能挣近百万实在暴利!

不过房地产商不只靠卖房挣钱,还有物业和其他服务,以下是万科2019年财报的营业额构成,可算出房地产及相关服务占比 96%、物业占比 3.5%、其他占比 0.5%




挣大钱的当然不只是房地产商,房地产是一条巨大的利益链,背后分食的各方都能挣得盆满钵满,这里从房地产商的成本出发,看看我们交的购房款最后是谁拿走了。

房地产商建房最大的成本叫土地出让金,也就是交给gov的买地钱,这部分钱有多少呢?以广州为例,能查到2020年广州住宅用地平均地价为16699元/平方米。数据来自新华网:https://www.gd.xinhuanet.com/newscenter/2020-05/26/c_1126035241.htm

这个平均地价不是指土地面积每一平米的价格,而是总的拿地价格除以每一层的住宅加起来的总面积,拿这个数除以31301元/平米的广州新房均价,得出土地出让金占房价的比例为53.3%,也就是说我们交的购房款有一半是被gov以土地出让金的形式拿走。

这还不止,房地产商要交各种税,目前涉及房地产业的税种有11个,其中5个为房地产业特有,包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税以及契税,总的税款占房价的比例有多少呢?

恒大首席经济学家任泽平曾在一篇文章中提到:

2015年,土地成本占房价的40.1%,税收成本占16.7%,建安费用占比11.1%,企业毛收入为30.1%,土地成本加税收成本占房价的6成左右。

原文链接:https://finance.sina.com.cn/zl/china/2016-10-19/zl-ifxwvpar8421254.shtml

取16.7%的税收占比,加上土地出让金的53.3%是 70%,再加上文章中提到的11.1%的建筑安装工程费,也就是说即使房地产商0利润卖房,广州新房每平米的平均价格也会高于31301*(70%+11.1%)=25385元

第一财经2019年一篇叫《13城卖地收入已破千亿元,土地财政依赖居高难下》的文章里边有几个数据:




可以看到土地出让收入占比地方财政非常高,这个比例因城市而异,以下能直观看到2019年前11个月各城市土地出让总额和地方财政收入金额。




两者相除算出上海土地出让收入占比最低,仅23.4%,最高是南京的96%和福州的95%,广州为72%,不过图中数据财政收入是2018年,土地出让总额是2019年,实际比例估计会比这个低一些。

原文链接:https://www.yicai.com/news/100434147.html

以上可看出卖房背后的利益链是 gov>房地产商>?,居于房地产商之后的利益方是中介和炒房客。

中介的话翻开A股上市公司我爱我家2019年报,该公司在全国19个城市拥有超过3400家门店,近5万名员工,2019年营业额112.114亿,可算出平均每家门店每年为公司贡献330万营收,平均每名员工每年为公司贡献22.4万营收,网上查到房地产中介大概25%的提成,也就是说平均每名员工年收入大概是5.6万,月薪4666元。

关于炒房客的话《中国证券报》2018年有一篇文章,以漳州为例,揭露炒房团是如何短期内把一座三线城市的房价炒高2、3倍并获利颇丰的,以下摘录部分:

到漳州安营扎寨后,魏广华他们早已事先踩好点了,首先相中当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际,彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘,小区内“流通盘”不到50套,介于60—80平米之间,只需不到1000万的资金,便可一把吃下“流通盘”,这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。

吃下市区三分之一的流通盘,仅是魏广华的第一步骤。接下来,他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作,开始一天一天地刷新手中房产的挂牌价格。只要我们手上的房源一起抬价,再散布房价即将大涨的消息,在售的房东也会跟风抬价,甚至撤单观望,这样市面上的流通盘就不会扩大。我们可以通过对倒交易的方式抬高房价,也可以直接刷新挂牌价。”魏广华表示。

联合中介机构后,就开始通过媒体、论坛、公众号等途径,为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势。2016年底至2017年初,“厦门地铁将修到漳州市区”的消息已传遍漳州的大街小巷,“同城化”的概念也已经深入人心,成为市民们茶余饭后的谈资,也成为房价疯涨的催化剂。加之旧城改造和自然村拆迁形成的刚需,以及泉州、厦门等省内土豪纷纷赶赴漳州扫楼,这个偏居福建东南一隅的四线农业城市,在市区人均收入约3000块钱的情况下,市区房价却以近乎“一天一价”的态势,从六七千元起步,向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发。

2017年4月初,魏广华在漳州宾馆见到记者时,满面春风得意。在袅袅腾起的雪茄烟气中,他说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式,他们手上近500套房已基本都转手,当时投出去的1.2亿元,净赚约2亿元,已经开始寻找下一个城市。原文链接:https://www.zhihu.com/question/20497059

写到这,想起前两天打滴滴时跟司机的对话,他50来岁,谢顶,我问他退休没,他说还有2年退,退了就不开滴滴了,要享受生活去,我问想干嘛,他说回老家买房子,想好久了!哎,买房真的是中国人的执念。




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